Cuando una empresa decide poner $680.000 millones en un proyecto de vivienda social, el dato que más llama la atención no necesariamente está en el número de apartamentos, sino en el lugar donde piensa recuperar esa inversión. En el caso de OIKOS Sevillana, el proyecto se desarrollará sobre un lote de 15.000 metros cuadrados, en la intersección de la Autopista Sur con Avenida Boyacá, de modo que la movilidad termina siendo una parte importante de la lógica económica del desarrollo.
La apuesta de OIKOS consiste en construir 1.800 viviendas durante un periodo de seis años, mientras el proyecto se acoge por primera vez en Bogotá a la nueva normativa de los PRUMS, orientados a la renovación urbana para la movilidad sostenible. Según explicó Luis Aurelio Díaz, presidente del Grupo OIKOS, la ubicación busca conectar a los futuros residentes con TransMilenio, el Metro de Bogotá y el futuro Tren de Cercanías, algo que en términos de vivienda significa reducir una de las cargas que más pesan sobre los hogares: el costo y el tiempo de desplazamiento.
Si uno mira la operación desde el negocio inmobiliario, esa conexión cambia la conversación porque la vivienda deja de competir solamente por precio, área o acabados y empieza a hacerlo también por acceso a infraestructura. De hecho, Díaz señaló que “su ubicación, en uno de los cruces viales más importantes de la capital” permitirá esa conexión con los principales sistemas de transporte masivo, mientras el proyecto avanza con aval del operador de TransMilenio y viabilidad de la Secretaría Distrital de Planeación.
El valor está también en la operación
Aunque 1.800 viviendas pueden parecer simplemente una cifra de oferta, para OIKOS representan una operación inmobiliaria de gran escala concentrada en un terreno de 15.000 metros cuadrados y desarrollada bajo un esquema que combina renovación urbana y vivienda VIS. Esa densidad obliga a pensar el proyecto como una pieza urbana completa, porque el comprador no solamente adquiere una unidad habitacional, sino que entra en un entorno donde movilidad, servicios y zonas comunes hacen parte de la propuesta.
En ese punto aparece otro elemento que puede tener impacto sobre la demanda, ya que OIKOS Sevillana incorpora un concepto de vivienda VIS con zonas comunes de gran escala, incluyendo espacios deportivos, recreativos y de esparcimiento. El planteamiento se acerca al concepto de clubhouse urbano, pero llevado a un segmento en el que normalmente el precio de entrada tiene mucho más peso que las amenidades, por lo que el reto consiste en sumar valor sin sacar el producto de su mercado objetivo.
La sostenibilidad también entra en la ecuación económica, debido a que el proyecto contará con certificación ambiental y, según explicó el directivo, esa decisión puede traducirse en condiciones financieras distintas para los compradores. “Además de nuestro compromiso con el cuidado del medio ambiente y la responsabilidad social, esta política les otorga un beneficio financiero directo a nuestros compradores: acceso a tasas de interés preferenciales”, afirmó Díaz, conectando una decisión constructiva con el costo financiero de adquirir vivienda.
Subsidios y capacidad de compra
Mientras la obra se proyecta a seis años, el otro frente de la ecuación está en la capacidad de pago de las familias, porque la posibilidad de acumular subsidios puede modificar el esfuerzo económico necesario para cerrar una compra. De acuerdo con la compañía, los compradores podrán combinar el subsidio tradicional de las cajas de compensación con el nuevo subsidio concurrente Mi Casa Milagro, una condición que OIKOS considera relevante para ampliar el universo de hogares que podrían acceder al proyecto.
Así, los $680.000 millones de inversión no se entienden solamente como el capital destinado a levantar 1.800 viviendas, sino como una apuesta por un modelo en el que ubicación, transporte, sostenibilidad y mecanismos de financiación funcionan juntos. Cuando esos elementos se conectan, la operación inmobiliaria empieza a depender menos de vender únicamente metros cuadrados y más de demostrar cuánto valor económico puede generar una vivienda bien integrada a la ciudad.
